Warum kaufst du dir keine Immobilie? // Vermieter von Rendite-Immobilien

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Ständig werde ich gefragt, warum ich mir von meinem „ganzen Geld“ denn keine Immobilie kaufe. Während das Ziel, ein hohes Aktienvermögen aufzubauen, um anschließend von dessen Erträgen leben zu können, eher als Zukunftsspinnerei gesehen wird, kann man bei „Betongold“ laut Meinung der meisten Deutschen nichts falsch machen.

Ich persönlich habe mich gegen einen Immobilienkauf entschieden. Immobilien als Renditeobjekte zu kaufen ist für mich persönlich nichts. Aus meiner Sicht ist der Kauf eines eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung auch keine gute Idee, wenn man FIRE – Financially Independent, Retired Early erreichen möchte. Aber dazu mehr in einem späteren Post. In diesem Post soll es erst einmal um Immobilien als Anlageobjekte gehen.

Das Leben als Vermieter

Mein wichtigster Grund, warum ich keine Immobilie als Anlageobjekt kaufe, liegt darin, dass ich keine Lust habe, Vermieter zu sein. Selbst wenn es sich rechnerisch lohnen würde (was ich im aktuellen Immobilienmarkt und als Anfänger auf dem Gebiet stark bezweifele), möchte ich mich nicht mit der Mietersuche, möglichen Problemmietern oder den kleinen und großen Beschwerden meiner Mieter auseinander setzen müssen. Egal, ob es bei der Arbeit gerade stressig ist oder man privat im Urlaub ist, bei einem Notfall – wie einer ausgefallenen Heizung oder einem Wasserschaden – muss man sich schnell um seine (mal mehr, mal weniger netten) Mieter kümmern.

Natürlich kann man sich auch eine Fullservice-Hausverwaltung suchen, die sich sowohl um die Reparaturen und die Nebenkostenabrechnung als auch um die Mietersuche kümmert, sodass man mit seiner Immobilie wenig am Hut hat und trotzdem am Ende des Monats einen schönen regelmäßigen Geldeingang auf seinem Konto verzeichnen kann. Aber natürlich kostet so ein Service wieder Geld, der die Rendite so einer Mietimmobilie schmälert. Und eine Garantie dafür, dass man durchgängig Mieter hat bzw. nicht an „Problemmieter“ (Mietausfälle/Mietnomaden, Nörgler, Messis, etc.) gerät, gibt einem auch keine Hausverwaltung.

Wie immer im Leben: Man kann Dinge entweder selbst tun oder jemanden dafür bezahlen, es einem abzunehmen. Für viele Menschen ist der gefühlte Aufwand aus der Vermietertätigkeit auch geringer, als ich es persönlich empfinden würde. Mir persönlich würde das auf die Nerven gehen, ständig „auf Abruf“ in der Verantwortung zu stehen. Da ist mein Aktienportfolio deutlich weniger „pflegeintensiv“. Genau genommen muss ich sogar so gut wie gar nichts machen, da ich eine Buy & Hold Strategie verfolge.

Immobilien als Investition

Wer einen Großteil seines Gelds in eine Immobilie steckt, geht auch ein sogenanntes Klumpenrisiko ein. Denn sollte genau mit diesem einen Asset etwas passieren – sei es ein schlimmer Elementarschaden, gegen den du nicht versichert warst (Überflutung durch einen eigentlich kleinen Bach in der Nähe, ein für Deutschland doch sehr ungewöhnliches Erdbeben oder eine unentdeckte Weltkriegsbombe auf dem Grundstück nebenan, die plötzlich explodiert, …), dann ist mit einem Schlag ein Großteil deines Vermögens futsch. Bei einem breit diversifizierten Aktienportfolio ist die Insolvenz eines einzelnen Unternehmens nur ein kleiner Dämpfer in der Gesamtrendite.

Ja, aber…

Einige findige Immobilieninvestoren empfehlen daher auch lieber, nicht eine Rendite-Immobilie zu kaufen, sondern lieber gleich mehrere, dafür günstigere. Dann sei das Risiko breiter gestreut. Das ist zwar im Prinzip richtig, aber bringt auch wieder mehrere Nachteile mit sich.

Zum einen steigt der Verwaltungsaufwand mit der Anzahl der Wohnungen an, wenn auch vielleicht nicht unbedingt proportional. Zum anderen muss man mehrere parallel laufende Wohnungskäufe auch erst einmal finanziert bekommen. Banken finanzieren am liebsten selbstgenutztes Wohneigentum, da Menschen lieber alle anderen Rechnungen nicht bezahlen, bevor sie ihre Hypothek nicht mehr zurückzahlen und dann ggf. ihr Dach über dem Kopf verlieren könnten. Außerdem verlangen Banken natürlich auch eine gewisse Menge an Eigenkapital, das man zur Finanzierung beisteuern muss, bzw. andere Sicherheiten. Da das Eigenkapital gerade am Anfang des Lebens natürlich noch begrenzt ist, ist damit auch der Kaufpreis der möglichen Immobilien begrenzt. Und in manchen Städten gibt es auch einfach keine richtig günstigen Angebote mehr. Kauft man dann in einer anderen Stadt, wo es solche Angebote für den schmaleren Geldbeutel noch gibt, braucht man als Vermieter erst Recht eine gute Hausverwaltung vor Ort oder viel Muße/Lust, auch spontan bei Notfällen zu seinen Wohnungen in der anderen Stadt hinzufahren. Ich würde das als sehr stressig empfinden!

Nebenkosten eines Immobilienkaufs

Es ist nicht unmöglich, Banken zu finden, die einem auch mit wenig Eigenkapital einen Immobilienkauf ermöglichen. Allerdings lassen sich die Banken dieses zusätzliche Risiko natürlich auch durch einen höheren Zinssatz bezahlen. Es ist sogar in Ausnahmefällen möglich, eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu kaufen, indem man sich den ganzen Kaufpreis finanzieren lässt. Allerdings gibt es neben dem eigentlichen Kaufpreis noch eine Menge weiterer Kosten, die bei Immobilienkauf auf einen zukommen können bzw. sich zum Teil gar nicht vermeiden lassen, z.B.

• Maklergebühren (Beispiel: 5,95% des Kaufpreises)
• Grunderwerbssteuer (Beispiel: 5-6% des Kaufpreises)
• Notarkosten (Beispiel: 1,5% des Kaufpreises)
• Grundbucheintrag (Beispiel: 0,5% des Kaufpreises)

Das sind insgesamt 10-15% des Kaufpreises an Nebenkosten, wobei die Frage Makler: ja/nein und das Bundesland (verschiedene Grunderwerbssteuersätze) den größten Einfluss haben.

Zum Vergleich: Nebenkosten bei Aktieninvestments

Die Gebühren bei einem Wertpapierkauf betragen z.B. 0,25% + 4,90€ bei der ING (andere Banken haben ähnliche Gebührenstrukturen). Beim Verkauf fallen noch einmal die gleichen Transaktionskosten an. Wer über Sparpläne Aktien oder ETFs kauft, kann dies oft sogar kostenlos machen. Bei Fonds und ETFs fallen dann zusätzlich jährliche Gebühren an, die meist zwischen 0,05% und ca. 3% liegen. 10% Kaufnebenkosten fallen bei Aktieninvestments aber definitiv nicht an (außer man investiert Kleinbeträge bei Brokern mit hohen Fixkosten)!

In beiden Fällen, also Immobilien und Wertpapiere, sind diese Transaktionskosten „verloren“. Die Größenordnung ist aber eine ganz andere, da die Gebühren bei Immobilien nicht nur absolut deutlich höher sind, sondern auch immer als Prozentsatz des Kaufpreises gerechnet werden (und nicht nur als Prozentsatz des eigenen, deutlich kleineren eingebrachten Investments/Eigenkapital).

Vor- und Nachteile von Immobilien als Anlageform für FIRE

Wenn man mehrere (vermietete) Immobilien besitzt, entstehen sehr regelmäßige und auch bis auf kleinere Schwankungen bei (hoffentlich wenig) Leerstand/Mietausfällen auch größtenteils gleichbleibende Einnahmen. Das ist eigentlich ideal als „passive“ Einkommensquelle für FIRE. Allerdings geht diese Rechnung natürlich nur auf, wenn die Immobilien bereits abbezahlt sind. Ansonsten fließen die Mieteinnahmen erst einmal nur an die Bank, um den Kredit und die Zinsen zu bezahlen. Wenn ich also mit 45 in Rente gehen möchte, müsste ich bis dahin alle Kredite vollständig abbezahlt haben. Dann würden die Einnahmen auf mein Konto fließen und nicht mehr an die Bank und ich könnte davon meinen Lebensunterhalt bezahlen.

Wie viel Immobilie brauche ich, um mein Leben finanzieren zu können?

Man liest oft als Faustregel, dass sich eine Immobilie als Rendite-Objekt lohnt, wenn der Kaufpreis unterhalb des 20-fachen der Jahreskaltmiete liegt (Kaufpreisfaktor). Sehr sehr grob überschlagen und unter Berücksichtigung der notwendigen Rücklagen für Renovierungen und Reparaturen (oft werden hierfür 20-30% der Kaltmiete empfohlen) hätte man bei einem solchen Objekt also in ca. 25 Jahren den Kaufpreis durch die Netto-Miete wieder eingenommen (wir ignorieren mal die Inflation, die kann man ja über Mietsteigerungen hoffentlich immer wieder ausgleichen). Nimmt man noch die Zinsen dazu, die man an die Bank für das Darlehen zahlen muss (ca. 10-20% des Kaufpreises über die Gesamtlaufzeit des Kredits) ist man schon bei ungefähr 30 Jahren oder mehr, bis der Kaufpreis der Immobilie durch die Mieteinnahmen wieder „reingekommen“ ist. Die oben erwähnten Kaufnebenkosten erfordern noch einmal weitere Jahre Mieteinnahmen, bis auch diese Gebühren sich amortisiert haben.

Man braucht allerdings heute bereits einiges an Geschick und Glück, um eine Immobilie zu finden, die tatsächlich für (weniger als) das 20-fache der erzielbaren Jahreskaltmiete verkauft wird. Denn in den begehrten Großstädten sind heute Kaufpreise, die beim 40-fachen der erzielbaren Miete liegen, absolut keine Seltenheit mehr.

Lohnt sich das?

Ist man noch jung und hat Lust, Vermieter zu sein, kann es natürlich finanziell trotzdem eine gute Entscheidung sein, sich Rendite-Immobilien für die Rente zuzulegen. Allerdings ist ein langer Atem gefragt bis sich das ganze endlich auszahlt. Wer Kinder hat oder plant, der kann sich vielleicht auch an dem Gedanken erfreuen, seinen Nachkommen mit den abbezahlten Mietimmobilien ein finanzielles Polster mitgeben zu können nach dem Tod.

Für mich sind Mietimmobilien keine Option, da mein Zeithorizont bis zu FIRE (ca. 15 Jahre) deutlich kürzer ist. Um die Immobilien bis dahin abbezahlt zu haben, gäbe es zwei Möglichkeiten (die sich natürlich auch kombinieren lassen):

Möglichkeit 1: Ordentlich Eigenkapital mitbringen

Ich müsste prozentual zum Kaufpreis gesehen viel Eigenkapital mitbringen, damit die Kreditsumme gering ist und schnell zurückgezahlt werden kann. Um innerhalb der 15-Jahre die Immobilien abzahlen zu können, die mir Mieteinnahmen generieren würden, die meine aktuellen jährlichen Lebenshaltungskosten decken, bräuchte ich rechnerisch gesehen bereits jetzt genug Geld auf der hohen Kante für Eigenkapital, Zinsen und Kaufnebenkosten, um ca. 14 Mal meine jährlichen Lebenshaltungskosten decken zu können. Davon bin ich noch sehr weit entfernt!

Zum Vergleich: FIRE durch Aktieninvestments

Hätte ich bereits heute 14 Mal meine jährlichen Lebenshaltungskosten angespart, würde ich bei einer angenommenen durchschnittlichen Rendite eines Aktieninvestments von 5% (nach Steuern und Inflation) nach 15 Jahren etwa vier Mal meine jährlichen Lebenshaltungskosten mehr auf der hohen Kante haben, als meine hypothetischen abgezahlten Wohnungen gekostet haben. Das ist ein ganz netter Puffer für die finanzielle Unabhängigkeit und hat den weiteren Vorteil, dass dieses Geld auch weiter Zinsen generieren kann in der Zukunft.

Reale Rendite von Immobilien

Eine vermietete Wohnung kann zwar auch im Laufe der Zeit an Wert hinzugewinnen. Sicher voraussagen kann das aber niemand für ein spezielles Objekt/eine bestimmte Lage oder bestimmte Stadt. Historisch gesehen sind die durchschnittlichen Renditen mit Immobilien in Deutschland real kaum positiv (die Rendite lag also nur knapp über der Inflation). Hinzu kommt, dass die Renovierungs- und Reparaturkosten bei älteren Wohnungen eher ansteigen als abnehmen. Nach 30 Jahren ist einfach mal eine umfassende Grundrenovierung nötig – und das kann teuer werden.

Risiken: Alles auf Rot?

Die Einnahmen aus der Miete bleiben im Gegensatz zur Wertpapierrendite über lange Zeit sehr stabil. Das ist natürlich ein Vorteil gegenüber dem FIRE-Aktionär, der bei einem lange andauernden Börsencrash vielleicht doch irgendwann ins Schwitzen kommt, ob das angesparte Geld bis ans Lebensende reichen wird (insb. wenn die negativen oder niedriger als geplanten Renditen am Anfang der FIRE-Zeit auftreten, das sogenannte Sequence-of-Returns-Risiko).

Der Immobilienbesitzer muss dafür ein anderes Risiko in Kauf nehmen: Bestreitet man den Großteil oder gar all sein Einkommen aus Mieteinnahmen, kann es vorkommen, dass man in Situationen kommt, die die Amerikaner als „house poor“ bezeichnen. Benötigt man plötzlich einen großen Einmalbetrag Geld (z.B. für eine unvorhergesehene Reparatur oder einen medizinischen Notfall in der Familie), kann der Aktionär diesen durch einen Verkauf seiner liquiden Aktien innerhalb von 2 Tagen mit geringen Transaktionskosten herbeischaffen. Der Immobilienbesitzer wird seine Immobilie so schnell nicht los. Selbst ein Blitz-Verkauf dauert ein paar Wochen. Normalerweise vergehen von der Entscheidung zum Verkauf bis zum Geld auf dem Konto eher 1-2 Monate.

Wer abbezahlte Immobilien besitzt, kann diese ggf. auch als Sicherheit für einen Kredit bei der Bank hinterlegen bzw. eine sogenannte Umkehrhypothek abschließen. Allerdings sind diese Finanzprodukte in Deutschland eher exotisch bzw. wenig verbreitet und zum Teil mit nicht zu vernachlässigenden Nebenkosten verbunden (z.B. für die Eintragung der Grundschuld).

Möglichkeit 2: Möglichst schnell abbezahlen

Alternativ könnte ich wenig(er) Eigenkapital einbringen (viele Banken verlangen allerdings mindestens 20%), dafür aber jeden Monat nicht nur die Mieteinnahmen, sondern auch noch einen Teil meiner sonstigen Sparrate zusätzlich zur Tilgung des Kredits nutzen. Je mehr die Kreditrate über den Mieteinnahmen liegt, desto gefährdeter ist diese Strategie durch temporäre Mietausfälle. Diese müsste ich dann zusätzlich aus meinem eigenen Einkommen kompensieren – was immer problematischer wird, je aggressiver man die Kreditrate bereits gewählt hat. Ich müsste dann also definitiv vorher meinen Notgroschen aufstocken, was als Immobilienbesitzer sowieso eine gute Idee ist, nicht nur in der Kredit-Tilgungsphase sondern auch danach. Denn bei meiner aktuellen Notgroschen-Höhe profitiere ich davon, dass ich den Notgroschen auf Grund meiner hohen Sparrate kurzfristig und schnell aufstocken kann. Das wäre bei einer hohen Rate zur Abzahlung des Kredits nicht mehr möglich.

Ist das überhaupt realistisch?

Nimmt man 20% Eigenkapital und 10% Kaufnebenkosten an, braucht man rechnerisch mindestens eine Sparrate von 25%, die über die ganze Zeit vollständig zusätzlich zu den Mieteinnahmen in die Kredit-Tilgung fließen müsste, um in 15 Jahren fertig abbezahlte Immobilien zu besitzen, die genug Mieteinnahmen generieren, dass man wiederum davon leben kann. Und das nur, wenn der Kreditzins 0% wäre!

Rechnet man noch Kreditzinsen mit ein, muss man schon eine Sparrate über 30% haben bzw. anders herum gesprochen von 70% seines aktuellen Einkommens leben. Möchte man noch einen Puffer einbauen gegen Mietausfälle, Leerstand, Arbeitslosigkeit und andere zusätzliche finanzielle Notfälle, muss die aktuelle Sparrate dauerhaft nah an 50% liegen. Wer seinen Job verliert oder sein Einkommen z.B. durch einen gezwungenen Jobwechsel verringert, kann bei so einem wackligen Finanzierungskonstrukt schnell in die Bredouille kommen.

Dazu gilt auch noch: Damit dieser Plan überhaupt funktioniert, braucht man auch erst einmal genug Gespartes, um die oft geforderten 20% Eigenkapital und z.B. 10% Kaufnebenkosten zahlen zu können. Zwar braucht man dann nicht bereits 14 Mal seine aktuellen Lebenshaltungskosten (wie im oben vorgestellten Modell), aber ca. 8 Mal müssen es auch in diesem Modell sein, um innerhalb von 15 Jahren Immobilien abzahlen zu können, die dann genug Miete generieren, um die eigenen Lebenshaltungskosten decken zu können. Dazu eine gehörige Portion Wagemut und Zuversicht.

Mein Fazit

Auch wenn ich es rechnerisch finanziell vielleicht gerade so schaffen könnte, ist ein Investment in Rendite-Immobilien als Weg zu FIRE für mich viel zu riskant für meinen Geschmack. Und dazu käme ja noch der ganze Stress als Vermieter! Warum ich mich gegen den Traum vieler Deutscher vom Eigenheim entschieden habe, erzähle ich ein anderes Mal. Denn jetzt schwirrt mir erstmal der Kopf vor lauter Rechnerei…wer meine Kalkulationen nachvollziehen will, kann mir gerne eine Mail schreiben an kontakt@dagoberts-nichte.de. Ich schicke dir dann die Excel-Datei mit meinen groben Überschlagsrechnungen zu, die ich als Basis für die Zahlen in diesem Post verwendet habe.

Interessierst du dich für Immobilien als Renditeobjekte? Besitzt du sogar bereits vermietete Immobilien? Was reizt oder stört dich am Vermieter-Dasein?

Eine Leseempfehlung zum Schluss: Einen aus meiner Sicht hilfreichen, da ehrlichen, Erfahrungsbericht zum Thema Immobilieninvestitionen gibt es bei Dina vom Blog Lady Invest, die sich für das Leben als Vermieterin entschieden hat.